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老年人負債多 後半生日子不好過
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更新: 2017-06-05 10:13 AM 標籤: 新西蘭, 金融, 貸款, 年利率, 老年
【大紀元2017年06月05日訊】(大紀元記者李捫心綜合報導)金融公司Credit Simple本週發布的一份報告顯示,55歲以上的新西蘭人,佔總破產人數的27.8%,比2010年的20.6%上升了7.1%,漲幅超過了三分之一。
報告說,這些接近或超過退休年齡的人,即使不背負數量巨大的銀行貸款成數債務,也沒有任何餘錢周轉,一旦家庭或生活中發生意外,比如離婚、意外失業或出現其它財務問題需要緊急用錢,都有可能導致他們破產。
報告還發現,55歲以上的新西蘭人,背負欠款的比例也在大幅增加。他們的房屋貸款,佔房屋貸款總量的28%,平均欠房屋貸款高達32萬1千元。其中奧克蘭人最高,每人平均欠房貸39萬3千多元;達尼丁在10個最高的地區中最低,平均欠款16萬4千多元。

55歲以上 55歲以下
全國 232,000 321,000
奧克蘭 393,229 536,776
惠靈頓 285,553 400,515
漢密爾頓 244,440 353,489
達尼丁 164,701 244,525
年齡在65歲以上、達到退休年齡的人,欠債情況也不樂觀,他們的欠款佔房屋貸款總量的8%,平均每人欠房屋貸款23萬2千元;個人貸款佔個人貸款總量的4%,信用卡透支佔總量的16%。
在信用卡透支一項,6銀行貸款成數5歲以上人的透支額度最高,平均高達1萬1千多元。因為往往年齡越大,信用越好,可透支額度也就越高,儘管65歲以上的債務水平往往都很高;相比之下,18歲的年輕人只能透支1756元。
巨大欠款迫使奧克蘭人外遷
根據這份報告,一個55歲的人,到現在還有32萬元的房屋貸款需要還,如果他不想退休後還要還貸款,那就意味著在他退休之前,10年內必須把貸款還完,那就是每年需要淨削減貸款額3.2萬元。
按照最低5%的貸款利率計算,一年利率1.6萬元,所以一年總共需要付出4.8萬元來償還貸款。這就需要一個年薪6.5萬元的人,稅後不吃不喝,才勉強能夠付得起貸款。
對於很多奧克蘭人來說,10年內還清近40萬貸款,根本就是天方夜譚。他們只能寄希望於退休時離開奧克蘭,賣掉高價房子還清貸款,再用剩下的錢銀行貸款成數,在房價較低的地方,買一套房產安度晚年。
但這種賣房還款的方式,可能只適合於奧克蘭、皇后鎮和陶朗加等高房價地區。對於其它地區來說,55歲還有貸款要還,那前景就很不樂觀。即使達尼丁的人均欠款只有16.5萬元,目前一年要償付的貸款也得達到2.5萬元,才能在10年內付清房屋貸款,而這對很多還賺不到全國平均工資(約4.8萬元每年)的人來說,根本就不可能實現。
靠房吃飯 能靠多長時間?
這個報告沒有涵蓋的,還有一種情況,即所謂的反向抵押貸款。據主流媒體報導披露,新西蘭有不少老年家庭,在退休前,為了子女和銀行貸款成數家庭工作,雖然到退休時勉強還完了房屋貸款,或者是貸款所剩不多,但手裡也沒有存款。所以一旦發生意外生病或發生其它變故,就需要應急用錢,而他們除了房子以外,手裡並沒有應急的現款,他們就只好以房屋作抵押借錢,這就是所謂的反向抵押貸款,銀行或其它金融機構,根據他們房屋的價值,貸給他們一定限額的錢。
還有的老年夫婦,即便沒有什麼大的變故,就是房屋修繕、除草等等日常花銷的增加,也需要現錢;或者如果不想把銀行貸款成數房屋換成養老村的小公寓,就面臨著必須以反向抵押貸款,來解決生活問題。
不過專家說,這種反向抵押貸款其實非常昂貴,花費遠遠超過房屋貸款。在目前低利率的情況下,一般的中長期固定利率可達到5%,但這種反向抵押貸款利率可高達7.45%-7.8%,是房屋貸款利率的一倍半,再加上申請費和估價費等費用,合起來超過1000元。
根據提供反向抵押貸款服務的Heartland’s公司的網上計算器計算,以一套70萬元的房屋作抵押獲得10萬元貸款,10年後總貸款額就上升到高達21萬7千元,超過原始貸款額的一倍;到了20年後,總貸款額就會高達47萬3千元。
如果利率平穩而房價增長,這也許還不成問題;但如果利率增長而房價持平甚至下降,那這項反向抵押貸款就可能出現問題,被收了房子、終止了貸款。
有不少人質疑這種反向抵押貸款,指其盤剝老年人;也有人認為這種靠房吃飯的作法不划算,說是賣房時付了大量利息,貸款時再次付了高利率,還不如當初不買房、只存錢來的方便;但也有人說,如果算上房價的增值,至少能得個不賠不賺。法拍增溫 自住客撿便宜進場

2017-06-04 07:58:37 聯合報 記者游智文/台北報導

法拍市場近來明顯轉熱,業者統計,台北市三月以來競標的法拍屋有多達廿五間,最高甚至有廿九組人競標;但很多房子是三拍或是四拍,底價都遠低於市價。法拍業者表示,根據投標情況資料顯示,法拍市場主力仍是自住客,多持撿便宜心態進場。

近幾年法拍市場相當冷清,根據官方統計,法拍拍定量自二○○九年後一路下降,二○○九年約二點八萬件,二○一四年下降至約五九○○件。二○一五年、二○一六年房市深陷低迷,法拍屋也是乏人問津,去年拍定量跌破五千件,達四六三○件,創歷史新低。

寬頻房訊發言人徐華辰表示,今年二月起房市出現小陽春後,法拍市場似乎跟著增溫。三月十七日北市中正區牯嶺街一間電梯華廈三拍,底價一坪約四十萬元,吸引多達廿九組人投標,最後以高出底價三成脫標。

五月以來,多組競標的法拍屋更是頻繁,包括信義區吳興街、中坡南路;文山區景文街都有物件吸引一、二十組人競標,脫標價也直追市價。

新北、桃園、台中、台南、高雄也出現同樣情況。台中市南屯區五權五街一間透天三拍,吸引廿九封標單,底價約一九○○萬元,最後以二六○○多萬元標出,加價百分之卅六。

高雄法拍搶標更激烈,左營區忠貞街有一間公寓拍賣,多達卅七人投標,底價四八○萬元,以七八八萬元脫標,溢價六成以上;小港區、前鎮區也有透天分別吸引卅一封、廿八封標單搶標。

徐華辰表示,整體來看,目前出手大多以自住為主,多數物件都在三拍脫標,但因競爭者多,常會出現「衝上拍」,也就是比二拍底價還高的情況。

以區域來看,北北桃熱門法拍屋,多在生活便利的商圈中,中南部則不一定,不少位處偏遠的透天別墅,因為可使用空間大,也很受歡迎。房貸利率下殺至1.44% 先別衝動



文/鏡週刊

房地產市場從去年第四季見底,此後交易快速升溫,房屋移轉件數持續走高,銀行房貸餘額以年增率4.5%以上的速度上揚,建商買下報紙整版、甚至連續數個整版的大手筆廣告重新出現,更妙的是,由於銀行資金充沛,企業貸款需求低迷,已經長期低於2%的房屋貸款利率,竟然還有繼續下殺的空間,大型商業銀行甚至比照財政部的「青年安心成家優惠房貸專案」,用年息1.44%的超低利率吸引購屋族。

利率這麼低,買1千萬的房子,貸款8百萬元,年息1.44%來算,一年利息只要11萬5,200元,每個月不到1萬元,我們已經真真實實來到「借錢不用利息」的時代了,這樣優惠,還不趕緊買房嗎?

先別衝動!我們依據實際的需求,替大家分析一下。對於絕大多數已經有房子,而且正在按期繳交貸款的讀者來說,請看看自己的房貸合約,拿出計算機算一下是否值得轉貸、重新議約。尤其是已經繳了3、5年房貸,實際利息在2%以上,貸款餘額在1千萬元以上的,每年如果能夠省下5萬元的利息,就應該趕緊跟銀行重新協商,或者轉貸到正在搶客戶的銀行,「省一元、是一元」,正是理財的最高原則。

對於正在考慮購屋的年輕朋友來說,低利率的確是出手購屋的好機會,卻不該是你決定是否起腳射門的唯一考量。低利率傳達出二個重要的訊息:第一,想要房價大跌來撿便宜,短期內沒有可能;第二,如果購屋條件已經具備,此時意外走低的利率,的確是值得把握的東風。但是我們也要清楚了解,2017年的低利率,是房地產「不跌」的防禦因素,卻不是「上漲」的攻擊動能。

正如同大陸國家主席習近平高聲定調的訴求:「房子是買來住,不是拿來炒的!」台灣與大陸的房地產市場漲跌因素雖然不同,在「回歸基本住房需求」上卻很巧妙的雷同。台灣的現況是今年新成屋供給大增,台北市今年4月新成屋案件增加32個,預售屋則反向減少五個,正在銷售的建案,新成屋是預售屋案件的2.38倍(去年是1.6倍),新成屋大量交屋的桃園,更出現超過四倍的歷史紀錄。新屋供給量大,購屋族的選擇很多,不用追價就可以買到漂亮的好房子,這是2017年房屋市場的主旋律。

2017年是房市10年大多頭之後的整理盤,大量新成屋的供給不利於炒作,但是銀行的超低利率也提供了下檔保護。房子是長期投資標的,「控制成本」是最重要的致勝因素,不論是已經持有、或是考慮新購,如果能夠掌握低利率的東風,壓低購屋成本、降低貸款利息,就立於不敗之地了。
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