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房貸利率下殺至1.44% 先別衝動



文/鏡週刊

房地產市場從去年第四季見底,此後交易快速升溫,房屋移轉件數持續走高,銀行房貸餘額以年增率4.5%以上的速度上揚,建商買下報紙整版、甚至連續數個整版的大手筆廣告重新出現,更妙的是,由於銀行資金充沛,企業貸款需求低迷,已經長期低於2%的房屋貸款利率,竟然還有繼續下殺的空間,大型商業銀行甚至比照財政部的「青年安心成家優惠房貸專案」,用年息1.44%的超低利率吸引購屋族。

利率這麼低,買1千萬的房子,貸款8百萬元,年息1.44%來算,一年利息只要11萬5,20行政院青年創業貸款0元,每個月不到1萬元,我們已經真真實實來到「借錢不用利息」的時代了,這樣優惠,還不趕緊買房嗎?

先別衝動!我們依據實際的需求,替大家分析一下。對於絕大多數已經有房子,而且正在按期繳交貸款的讀者來說,請看看自己的房貸合約,拿出計算機算一下是否值得轉貸、重新議約。尤其是已經繳了3、5年房貸,實際利息在2%以上,貸款餘額在1千萬元以上的,每年如果能夠省下5行政院青年創業貸款萬元的利息,就應該趕緊跟銀行重新協商,或者轉貸到正在搶客戶的銀行,「省一元、是一元」,正是理財的最高原則。

對於正在考慮購屋的年輕朋友來說,低利率的確是出手購屋的好機會,卻不該是你決定是否起腳射門的唯一考量。低利率傳達出二個重要的訊息:第一,想要房價大跌來撿便宜,短期內沒有可能;第二,行政院青年創業貸款如果購屋條件已經具備,此時意外走低的利率,的確行政院青年創業貸款是值得把握的東風。但是我們也要清楚了解,2017年的低利率,是房地產「不跌」的防禦因素,卻不是「上漲」的攻擊動能。

正如同大陸國家主席習近平高聲定調的訴求:「房子是買來住,不是拿來炒的!」台灣與大陸的房地產市場漲跌因素雖然不同,在「回歸基本住房需求」上卻很巧妙的雷同。台灣的現況是今年新成行政院青年創業貸款屋供給大增,台北市今年4月新成屋案件增加32個,預售屋則反向減少五個,正在銷售的建案,新成屋是預售屋案件的2.38倍(去年是1.6倍),新成屋大量交屋的桃園,更出現超過四倍的歷史紀錄。新屋供給量大,購屋族的選擇很多,不用追價就可以買到漂亮的好房子,這是2017年房屋市場的主旋律。

2017年是房市10年大多頭之後的整理盤,大量新成屋的供給不利於炒作,但是銀行的超低利率也提供了下檔保護。房子是長期投資標的,「控制成本」是最重要的致勝因素,不論是已經持有、或是考慮新購,如果能夠掌握低利率的東風,壓低購屋成本、降低貸款利息,就立於不敗之地了。房價所得比房貸負擔率 雙創新高
國人平均要不吃不喝9.35年才買得起房
2017年06月01日

央行昨表示,雖房價緩跌,但房價所得比、房貸負擔率仍創新高。資料照片
【王立德╱台北報導】世代悲歌,央行昨日公布今年度金融穩定報告,報告指出,雖然去年房價緩跌,但截至去年第3季為止,全國房價所得比、房貸負擔率仍雙雙創下歷史新高紀錄,民眾購屋的負擔仍相當沉重。

房價緩跌收入有限
央行金檢處副處長蘇導民表示,雖然去年房價緩跌且房貸利率走低,但因家庭可支配所得成長平緩,讓去年第3季全國房價所得比還是攀上9.35倍、全國貸款負擔率衝至38.49%,均創史上新高紀錄。
央行分析數據,指雖然房價緩步下修,但因國人收入成長相當有限,國人購屋壓力仍是有增無減,國人平均要不吃不喝9.35年才買得起房。
央行官員指出,內政部預計今日公布去年底房價所得比數字,而去年第4季的信義房價指數、國泰房價指數均比2014年低,應可續觀察最新房價所得比變化。

壽險公司匯險變高
歷史資料顯示,全國房價所得比在2014年第1季時為7.51倍,隔季升破8倍,去年第3季升破9倍續創史上新高。不過房價高漲的台北市,已在2015年第1季時攀上歷史高點16.16倍,後續震盪下滑,去年第3季降至15.47倍。
另央行也因新台幣兌美元匯率勁揚,特別對壽險公司示警。央行官員表示,壽險公司去年受到台幣兌美元升值2.44%影響產生匯損,加上新契約保單佣金跟準備金提存費用增加,去年稅前盈餘年減22.58%至1065億元,今年第1季外匯價格變動準備金也季減254億元至180億元的低水位,季減幅58.5%。
央行更首度對外界表明,從第1季壽險公司國外投資總額、外匯價格變動準備金減幅,及台幣匯率升幅來看,壽險公司未避險的外幣部位至少超過1兆元,在近來匯市波動加劇下,壽險公司面臨的匯率風險相當高。
利率波動也是央行擔心之處,蘇導民表示,Fed啟動升息,我國長期利率恐受美國公債利率影響而走升,「相關利率風險必須密切注意」,而壽險公司是持有債券部位最大的金融機構,利率走揚恐使壽險業需面對評價損失,淨值有下滑的風險。
央行昨日也公布第2季理監事會議將於22日召開,外界預估央行將維持利率連4凍,央行也將從本次開始,對外公布會議紀錄。

央行金融穩定報告重點摘要
●房價
◎截至去年第3季,全國房價所得比9.35倍、房貸負擔率38.49%雙雙創下史上新高
◎不動產價格緩降,今年第1季略有回穩跡象
●國內總體環境
◎通膨展望溫和,央行預測今年CPI年增率1.25%
◎經濟動能成長動能增強、償付外債能力佳
●企業部門
◎獲利能力提升,金融機構對企業的放款信用品質佳
◎國際產業競爭壓力加劇、貿易保護主義升溫、中國產業供應鏈自主化,對我國影響需密切留意
●金融市場
◎我國長率恐受美國公債利率影響走升,需注意相關利率風險
◎壽險業等短線上有可能蒙受評價損失,不過長率走升有助於未來獲利改善
●匯率
◎去年台幣兌美元匯率波動率2.96?6.96%,今年第1季波動率介於3.32?6.07%,相對於日圓、歐元、韓元及星幣穩定
●壽險
◎去年壽險公司淨利年減22.85%,主因為台幣兌美元匯率升值,及新契約保單佣金及準備金提存費用增加
◎壽險公司因未避險外幣部位龐大,面臨較高匯率風險
資料來源:中央銀行 災後住宅修繕補助 優惠貸款額度最高80萬
時間:2017-06-05 11:26 新聞引據:採訪 撰稿編輯:劉品希 收聽-災後住宅修繕補助 優惠貸款額度最高80萬
災後住宅修繕補助 優惠貸款額度最高80萬
災後住宅修繕補助 優惠貸款額度最高80萬
南投縣信義鄉雨勢不小,信義鄉公所4日調查,累計8戶民宅遭暴漲溪水沖走,所幸人員已撤離。圖為房屋遭溪水沖毀。(信義鄉公所提供)(圖:中央社)
滯留鋒面與西南氣流影響全台,各地災損嚴重。對於災後重建,內政部提供多項補助,像是住宅修繕利息補貼,優惠貸款額度最高新台幣80萬元,內政部也提供役男災後各種補助金以及證件核發便民服務等協助措施。

內政部表示,考量這次豪雨災情造成部分民眾的房屋受到損害,內政部提供「修繕住宅貸款利息補貼」,優惠貸款額度最高可達80萬元,並提供弱勢戶0.562%、一般戶1.137%的優惠利率,貸款期間最長15年。有緊急修繕需求者,可先向縣市政府申請,及早獲得貸款,後續再轉換為優惠利率,以支應災後重建的迫切需要。

身為役政業務的主管機關,內政部也針對役男及其家屬提供相關災後扶助措施。如果替代役男或現役役男家屬為生活扶住戶,因這次災情導致房屋半倒或全倒者,每戶可獲得5千至3萬元的房屋倒塌救助;房屋依淹水程度不同也有淹水救助;若家人受傷或死亡,也可領取急難救助金,役政署已主動請縣市政府協助清查並輔導受災役男提出申請。役政署副署長沈哲芳說:『(原音)如果房屋淹水,依照淹水程度的不同,也可以獲得2千到2萬元的淹水救助。假如有農田、魚塭被埋沒或流失,也可以申請2千到1萬2千的淹水救助。如果役男的家屬有重傷、失蹤或死亡,也可申請每人5千至6萬元的慰勞金或急難救助金。』

此外,內政部表示,這次災害可能導致重要證件毀損或遺失,或是因為受災而必須撤離至其他居住地,若民眾須要申請補發身分證、核發戶籍謄本、補領戶口名簿等,都不須繳交規費。
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